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Bedenken beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses

Ich mache mir gerade Gedanken ob ich ein Haus kaufen soll, was unter Denkmalschutz steht. Beim Besichtigungstermin wurde mir mehrmals gesagt, dass nur die Fassade unter Denkmalschutz steht. Ich wollte es aber trotzdem prüfen, denn es mein erstes Eigentum wäre und in dem Antrag von 1991 stand: Denkmalschutz außer Dach und Hinten des Hauses.
Vor dem Unterschreiben des Kaufvertrages, habe ich Denkmalbehörde angerufen und war schockiert, als mir gesagt wurde, dass das Haus komplett unter Denkmal steht. Jetzt ist meine Frage: im Innenbereich des Hauses würde ca. vor 30 Jahren alles neu renoviert: das Badezimmer, Fliesen wurden verlegt und in der Diele sind die Wände mit Kork verkleidet. Keiner hat es bei Denkmalbehörde gemeldet, es kann natürlich sein, dass die Renovierung vor der Eintragung in Denkmal Liste stattgefunden hat. Und jetzt ist meine Frage: Kann es dazu kommen, dass die Denkmalbehörde mich als neue Eigentümerin dazu verpflichtet alles in alten Zustand zu bringen? Wie es vor 30 Jahren waren? Werde ich also dafür haften was früher gemacht wurde oder nicht?

Frau E. bei Dortmund, 08.03.2021

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Zunächst gebe ich Herrn Hasenauer Recht, es ist sinnvoll mit der Denkmalbehörde den Sachverhalt zu erörtern. Mir scheint aber ein anderer Gesichtspunkt an dieser Stelle wichtiger zu sein. Wie sieht der Kaufvertrag des Hauses aus. Ist der Bauzustand definiert und hat der Verkäufer Sie auf die Vorgaben der Denkmalbehörde hingewiesen? Hier fängt die juristische Seite Ihrer Frage nach dem möglichen Rückbau der Bausubstanz an, nach der Sie hier gefragt haben. Möglicherweise kann der Verkäufer in Regress genommen werden. Wie gesagt, zunächst den Hinweis von Herrn Hasenauer bedenken.

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Wenn Sie das Haus kaufen, sind Sie als Eigentümer verantwortlich. Hier würde ich vor dem Kauf mit den Behörden reden, inwieweit zum einen bereits innen erbrachte Sanierungen Einfluss auf den Denkmalschutz haben, und zum anderen welcher Denkmalschutz jetzt tatsächlich für das Gebäude besteht. Diese Fragen sollten Sie auf jeden Fall vor dem Kauf prüfen, bevor Sie später ggf. als neuer Eigentümer durch die Behörden zur Verantwortung herangezogen werden können. Lassen Sie sich den Denkmalschutzstatus von den Behörden schriftlich bestätigen, und klären Sie vor ab ab, welche Maßnahmen ohne Einfluss auf den Denkmalschutz möglich sind. Und wenn es Einschränkungen durch den Denkmalschutz vorliegen, wie diese genau aussehen. Nicht immer müssen Denkmalschutzmaßnahmen teuer als normale Sanierungsmaßnahmen sein.

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Das sollten Sie baldigst die Denkmalbehörde fragen. Wenn dem so ist, ist der Vorbesitzer dran und nicht Sie.
Möglicherweise wollen Sie ja auch etwas modernisieren oder an der Fassade/Dach dämmen. Dann sollten Ihnen auch gesagt werden können was erlaubt ist.
Danach können Sie entscheiden ob Sie unterschreiben.
Es gibt extra Steuerabschreibungen (Steuerberater vorher fragen) und Förderungen, aber dadurch wird eine Denkmalgerechte Sanierung nicht wirtschaftlicher.
Das Denkmalamt klärt auf was exakt unter Schutz steht. Beispiel Fassade: Keine Änderung der Optik erlaubt, was muss in welchen Farbton gestrichen werden, nur Holzfenster erlaubt, Fensterrahmenprofil als Sonderanfertigung und ähnliches.
Wurde schon mal nach Schadstoffen gesucht (Asbest bei Dichtungen, PAK bei Belägen/Estrich, BleiTrinkwasserLeitungen, Lindan/Pilze/Schädlinge im Dachstuhl)?

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Ersteinmal würde ich klären zu welchem Zeitpunkt der Denkmalschutz in Kraft trat. Um die Kernfrage zu beantworten, ich würde mit der unteren Denkmalbehörde einen persönlichen Termin vereinbaren. Erst bei denen im Büro und wenn dort nichts rechtsverbindlich zu klären geht vor/ in dem Objekt. Viele Fragen lassen sich so klären. Aus eigener Erfahrung weis ich die Problematik bei so einem Objekt Sanierungsarbeiten durchführen zu lassen. Zum Anderen muss Ihnen auch klar sein, das die Sanierung eines solchen Hauses wirklich viel Kosten verursachen kann.

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